SOCIMI et fiscalité en 2026 : imposition des dividendes et plus-values

# SOCIMI et fiscalité en 2026 : imposition des dividendes et plus-values

Les SOCIMI (Sociétés Anonymes Cotizées d'Investissement dans le Marché Immobilier) sont imposées sous un régime fiscal particulier qui les distingue clairement des actions ordinaires et des fonds d'investissement immobiliers. En 2026, les dividendes distribués par ces sociétés ne bénéficient pas de l'exonération de 1 500 € applicable aux autres dividendes et sont soumis à une retenue à la source, tandis que les plus-values générées par la vente de leurs actions suivent les règles générales de la base d'épargne de l'IRPF. Si vous investissez dans des SOCIMI ou envisagez de le faire, cet article vous explique exactement comment déclarer chaque type de revenu.

Qu'est-ce qu'une SOCIMI et pourquoi elle bénéficie d'un régime fiscal particulier

Les SOCIMI sont des véhicules d'investissement immobilier cotés en bourse, réglementés par la Loi 11/2009, du 26 octobre, modifiée par la Loi 16/2012 (BOE). Leur modèle s'inspire des REIT anglo-saxons (Real Estate Investment Trusts) et est conçu pour canaliser l'investissement vers le marché immobilier locatif.

Le point fiscal le plus marquant est que la SOCIMI elle-même paie 0 % d'impôt sur les sociétés (IS), à condition de respecter les conditions légales : distribuer au moins 80 % des bénéfices issus de recettes de location, 50 % des gains provenant de la transmission de biens immobiliers et 100 % des dividendes reçus d'autres SOCIMI (selon la Loi 11/2009, article 6). En échange, l'impôt est transféré au bénéficiaire final, qui paie cet impôt dans son IRPF sur les dividendes reçus.

Cette structure a une conséquence pratique importante : le particulier ne peut pas appliquer l'exonération de 1 500 € sur les dividendes qui existe pour les actions ordinaires, car la réglementation l'exclut expressément pour les dividendes de SOCIMI (AEAT, consultation obligatoire V1330-14 et réglementation ultérieure).

Comment les dividendes de SOCIMI sont imposés dans l'IRPF 2026

Les dividendes perçus d'une SOCIMI sont intégrés dans la base d'imposition de l'épargne de l'IRPF comme des revenus du capital. Les taux applicables en 2026, selon l'échelle en vigueur (AEAT), sont :

• 19 % pour les premiers 6 000 € de base d'épargne
• 21 % entre 6 000 € et 50 000 €
• 23 % entre 50 000 € et 200 000 €
• 27 % entre 200 000 € et 300 000 €
• 28 % à partir de 300 000 €

Retention à la source sur les dividendes de SOCIMI

Le verseur (la SOCIMI ou l'intermédiaire financier) est tenu de pratiquer une retenue de 19 % au moment du paiement du dividende (AEAT, articles 90 et suivants du Règlement de l'IRPF). Cette retenue est déduite de la cotisation différentielle dans la déclaration de revenus, donc ce n'est pas un coût supplémentaire, mais un paiement à titre préliminaire.

Point critique : contrairement aux dividendes d'actions ordinaires, les dividendes de SOCIMI n'ont pas d'exonération des premiers 1 500 €. Cela signifie que le premier euro reçu est déjà imposé. C'est l'un des erreurs les plus fréquentes commises par les investisseurs lors de la déclaration des revenus de SOCIMI.

Exemple pratique : dividende de SOCIMI

Supposons que vous recevez 2 400 € en dividendes d'une SOCIMI cotée sur le Marché Continu en 2026. L'intermédiaire vous retient 19 %, soit 456 €, et vous verse nettement 1 944 €.

Dans votre déclaration de revenus :

• Vous intégrez 2 400 € dans la base d'épargne comme revenu du capital mobilière.
• Si votre base d'épargne totale ne dépasse pas 6 000 €, vous payez 19 % → cotisation : 456 €.
• La retenue déjà pratiquée (456 €) est déduite intégralement → résultat : 0 € à payer (la retenue couvre exactement la cotisation).
• Si votre base d'épargne dépasse 6 000 €, la partie excédentaire est imposée à 21 % ou plus, générant une petite cotisation supplémentaire à payer.

Plus-values sur la vente d'actions de SOCIMI : comment les déclarer

Lorsque vous vendez des actions d'une SOCIMI en bourse, le gain ou la perte patrimoniale obtenu suit les règles générales de la base d'épargne de l'IRPF, exactement comme la vente de toute autre action cotée. Il n'existe aucun traitement particulier pour les plus-values de SOCIMI.

Le gain est calculé comme :

Gain patrimonial = Valeur de transmission − Valeur d'acquisition − Frais déductibles

Les frais déductibles incluent les commissions de rachat et de vente reconnus (AEAT). Les frais de garde périodiques ne peuvent pas être déduits.

Le gain est intégré dans la base d'épargne et est imposé aux mêmes taux que les dividendes (19 %, 21 %, 23 %, 27 % ou 28 % selon les tranches).

Exemple pratique : plus-value sur SOCIMI

Vous achetez 500 actions d'une SOCIMI à 12 € par action (coût total : 6 000 €, plus 15 € de commission d'achat). Deux ans plus tard, vous les vendez à 16 € par action (revenu : 8 000 €, moins 20 € de commission de vente).

• Valeur d'acquisition : 6 000 + 15 = 6 015 €
• Valeur de transmission : 8 000 − 20 = 7 980 €
• Gain patrimonial : 7 980 − 6 015 = 1 965 €

Ce gain est imposé à 19 % (si votre base d'épargne totale ne dépasse pas 6 000 €) → cotisation : 373,35 €.

Si vous avez des pertes patrimoniales de d'autres investissements dans le même exercice, vous pouvez les compenser avec cette gain (AEAT, article 49 LIRPF). Les pertes non compensées dans l'exercice peuvent être reportées jusqu'à 4 années suivantes.

SOCIMI et la règle des deux mois : est-ce applicable ?

La célèbre règle anti-application des pertes (article 33.5 LIRPF) empêche l'émergence de pertes fiscales lorsque des valeurs homogènes sont rachetées dans les deux mois précédant ou suivant la vente (un mois pour les valeurs non cotées). Cette règle s'applique aux actions de SOCIMI, car elles cotent sur des marchés réglementés et sont des valeurs homogènes. Si vous vendez avec des pertes et rachetez dans ce délai, la perte est différée jusqu'à ce que vous vendiez définitivement.

SOCIMI vs fonds d'investissement immobilier : différences fiscales clés

Une question fréquente est de savoir si il est plus avantageux d'investir dans une SOCIMI ou dans un fonds d'investissement immobilier. Du point de vue fiscal, les différences sont importantes :

La principale inconvénient fiscal des SOCIMI par rapport aux fonds est l'absence de différé : étant obligées de distribuer la majorité de leurs bénéfices, l'investisseur paie chaque année l'impôt sur les dividendes reçus, sans possibilité de reporter la taxation comme c'est le cas avec les transferts entre fonds.

Double imposition internationale sur les SOCIMI étrangères

Certains investisseurs espagnols accèdent à des REIT ou SOCIMI étrangères (françaises, allemandes, américaines) via des courtiers. Dans ces cas, le dividende peut être soumis à une retenue dans le pays d'origine, en plus d'être imposé en Espagne.

Le mécanisme pour éviter la double imposition est la déduction de la double imposition internationale (article 80 LIRPF) : vous pouvez déduire de votre cotisation le moindre des deux montants suivants :

• L'impôt effectivement payé dans le pays d'origine pour ces revenus.
• Le résultat de l'application du taux moyen effectif de l'IRPF à la partie de la base liquidable d'épargne correspondant à ces revenus.

Pour appliquer cette déduction correctement, vous avez besoin du certificat de retenues émis par le verseur étranger ou l'intermédiaire financier. Consultez le convenant de double imposition entre l'Espagne et le pays d'origine de la SOCIMI (disponibles sur le site de l'AEAT).

Comment déclarer les revenus de SOCIMI dans l'impôt sur le revenu 2026

Dans la déclaration de l'IRPF correspondant à l'exercice 2026 (à présenter pendant la campagne de 2027), les revenus de SOCIMI sont reflétés ainsi :

• Dividendes : case des revenus du capital mobilière (base d'épargne). Le montant apparaît dans le brouillon de l'AEAT si l'intermédiaire a informé correctement. Vérifiez toujours le montant intégral et la retenue pratiquée.
• Plus-values/pertes : case des gains et pertes patrimoniales issus de la transmission d'éléments patrimoniaux avec période de génération supérieure à un an (base d'épargne). Si la détention est inférieure à un an, ils sont imposés également dans la base d'épargne depuis 2015 (réforme fiscale).
• Double imposition internationale : case spécifique des déductions de double imposition.

Conseil pratique : si vous recevez des dividendes de plusieurs SOCIMI ou avez des opérations d'achat-vente fréquentes, utilisez un tableau de calcul pour enregistrer le prix d'acquisition, la date, les commissions et les dividendes reçus. Cela facilite grandement la remplissage de l'IRPF et réduit le risque d'erreurs.

Vous pouvez utiliser la calculatrice de base d'épargne disponible sur ce site pour estimer votre cotisation avant de présenter la déclaration.

Erreurs fréquentes lors de la déclaration des SOCIMI

1. Appliquer l'exemption de 1 500 € aux dividendes de SOCIMI. C'est l'erreur la plus courante. Cette exemption ne s'applique pas (AEAT, réglementation en vigueur en 2026).
2. Ne pas inclure les dividendes réinvestis automatiquement. Si la SOCIMI propose un programme de réinvestissement des dividendes (scrip dividend), le montant équivalent au dividende en espèces est imposé de la même manière.
3. Oublier les commissions d'achat-vente lors du calcul du gain patrimonial. Elles sont déductibles et réduisent la base d'imposition.
4. Ne pas compenser les pertes de d'autres valeurs avec les gains de SOCIMI. La compensation est un droit du contribuable, pas une option que l'administration fiscale applique automatiquement.
5. Confondre le prix d'acquisition lorsqu'on reçoit des actions gratuites (ampliations libérées) : le coût est réparti entre toutes les actions.

Sources et réglementation de référence

• Loi 11/2009, du 26 octobre, réglementant les Sociétés Anonymes Cotizées d'Investissement dans le Marché Immobilier (BOE numéro 259, 27/10/2009), modifiée par la Loi 16/2012.
• Loi 35/2006, du 28 novembre, de l'Impôt sur la Rente des Personnes Physiques (LIRPF), articles 33, 49, 80 (BOE).
• Règlement Royal 439/2007, Règlement de l'IRPF, articles 90 et suivants sur les retenues (BOE).
• AEAT — Agence d'Administration Tributaire d'État : agenciatributaria.gob.es (consultations obligatoires, manuel pratique de l'IRPF 2026).
• CNMV — Commission Nationale du Marché des Valeurs : cnmv.es (enregistrement des SOCIMI cotées en Espagne).
• BOE — Bulletin Officiel du Gouvernement Espagnol : boe.es.