Gastos deducibles del arrendador de vivienda en 2026

En el IRPF del casero hay dos fugas de dinero constantes, y ninguna es por deducir de más: la amortización del 3% — el gasto deducible más grande de casi cualquier alquiler y el que más declaraciones olvidan, porque no hay factura que lo recuerde — y confundir reparación (deducible este año) con mejora (que solo se recupera vía amortización). A eso se suma en 2026 el sistema de reducciones por zona tensionada, que puede dejar exento del 50% al 90% del rendimiento según el contrato. Aquí está la lista completa de lo que puedes restar, el cálculo de la amortización bien hecho y las reducciones vigentes contrato a contrato.

Puntos clave

• La amortización del 3% anual sobre el valor de construcción es el gasto deducible más grande y el que más caseros olvidan, porque no hay factura que lo recuerde.
• Reparación (deducible el mismo año) y mejora (solo recuperable vía amortización) son conceptos distintos que suelen confundirse.
• Las reducciones por zona tensionada pueden dejar exento entre el 50% y el 90% del rendimiento, según las condiciones del contrato.
• IBI, comunidad y seguros son deducibles con factura o recibo, sin necesidad de acreditación adicional.

Qué son los rendimientos del capital inmobiliario y cómo se calculan

Cuando alquilas una vivienda, los ingresos que obtienes tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (artículo 22 y siguientes de la Ley 35/2006). El rendimiento neto se calcula así:

Rendimiento neto = Ingresos íntegros − Gastos deducibles

Sobre ese rendimiento neto, si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar además una reducción del 50% (o del 60% si el contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023, según la disposición transitoria de la Ley 12/2023 de Vivienda). Esta reducción es independiente de los gastos y se aplica sobre el rendimiento neto positivo resultante.

La AEAT exige que los gastos sean:

• Necesarios para la obtención de los ingresos.
• Justificados documentalmente (facturas, recibos, contratos).
• Imputables al período impositivo en que se devengan.

Lista completa de gastos deducibles del arrendador de vivienda en 2026

A continuación se detallan todos los gastos que la normativa vigente (AEAT, 2026) permite deducir:

1. Intereses y gastos de financiación

Si tienes una hipoteca o préstamo para adquirir o mejorar el inmueble arrendado, los intereses pagados son deducibles. También lo son las comisiones bancarias relacionadas con ese préstamo. Importante: solo son deducibles los intereses, no la amortización del capital.

Límite: Los intereses y demás gastos de financiación, junto con los gastos de conservación y reparación, no pueden superar en conjunto el importe de los ingresos íntegros del alquiler. El exceso se puede deducir en los cuatro ejercicios siguientes (artículo 23.1 Ley 35/2006, AEAT).

2. Gastos de conservación y reparación

Son deducibles los gastos destinados a mantener el inmueble en condiciones de uso: pintura, fontanería, electricidad, sustitución de electrodomésticos averiados, reparación de humedades, etc.

No son deducibles las obras de ampliación o mejora (por ejemplo, añadir una habitación o instalar un ascensor nuevo), que se consideran inversión y se amortizan. Aplica el mismo límite conjunto con los intereses mencionado arriba.

3. Tributos y recargos no estatales

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): deducible en su totalidad.
• Tasa de basuras municipal: deducible.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (plusvalía municipal): solo si lo paga el arrendador en el contexto del arrendamiento, lo cual es infrecuente.

No son deducibles las sanciones ni los recargos de apremio (AEAT).

4. Gastos de formalización del contrato y defensa jurídica

• Honorarios de gestoría o abogado para redactar el contrato de arrendamiento: deducibles.
• Gastos de litigios relacionados con el arrendamiento (por ejemplo, un proceso de desahucio): deducibles.
• Notaría si el contrato se eleva a escritura pública: deducible.

5. Primas de seguros

Son deducibles las primas de los seguros que cubran el inmueble arrendado:

• Seguro de hogar (continente y contenido si es del propietario).
• Seguro de impago de alquiler.
• Seguro de responsabilidad civil del inmueble.

Solo la parte proporcional al período de arrendamiento es deducible si el inmueble no estuvo alquilado todo el año.

6. Servicios y suministros pagados por el propietario

Si el arrendador paga directamente la comunidad de propietarios, el agua, la luz o el gas (y no los repercute al inquilino), esos importes son deducibles. Si los repercute al inquilino, deben incluirse también como ingreso.

7. Amortización del inmueble y del mobiliario

Este es uno de los gastos más relevantes y frecuentemente infrautilizados:

• Amortización del inmueble: el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho (precio de compra + gastos de escritura + ITP o IVA) o el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo (artículo 14.2 del Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007).
• Amortización del mobiliario y enseres: el 10% anual sobre el coste de adquisición de los bienes muebles cedidos con el inmueble (armarios empotrados, electrodomésticos, etc.).

8. Gastos de administración y gestión

Si contratas a una agencia inmobiliaria para gestionar el alquiler (búsqueda de inquilinos, gestión de incidencias, cobro de rentas), sus honorarios son deducibles. También lo son los gastos de anuncios en portales inmobiliarios.

Ejemplo práctico 1: cálculo del rendimiento neto con todos los gastos

Imagina que tienes un piso alquilado en Madrid por 900 €/mes (10.800 €/año) y soportas los siguientes gastos anuales:

Rendimiento neto = 10.800 − 9.030 = 1.770 €

Si el contrato es posterior al 26 de mayo de 2023, se aplica la reducción del 50%: rendimiento neto reducido = 885 €. Ese es el importe que tributa en tu IRPF, no los 10.800 € de ingresos brutos.

Ejemplo práctico 2: cómo calcular la amortización del inmueble

Supón que compraste el piso en 2019 por 180.000 € (incluyendo gastos de escritura e ITP). El valor catastral total es 90.000 €, de los cuales 30.000 € corresponden al suelo (un tercio, según el recibo del IBI).

• Valor catastral de la construcción: 90.000 − 30.000 = 60.000 €
• Coste de adquisición de la construcción: 180.000 × (2/3) = 120.000 € (aplicando la misma proporción suelo/construcción del catastro)
• Base de amortización: el mayor de los dos = 120.000 €
• Amortización anual: 120.000 × 3% = 3.600 €/año

Este gasto es deducible cada año que el inmueble esté arrendado, sin necesidad de desembolso adicional. Es, en la práctica, el mayor gasto deducible para muchos arrendadores.

Gastos que NO son deducibles: errores frecuentes

La AEAT rechaza habitualmente las siguientes deducciones en sus comprobaciones:

• Amortización del préstamo hipotecario (solo son deducibles los intereses, no el capital devuelto).
• Obras de mejora o ampliación (se amortizan, no se deducen directamente).
• Gastos personales del propietario no relacionados con el inmueble.
• IVA soportado en las facturas de reparación, si el arrendamiento es de vivienda (el alquiler de vivienda está exento de IVA, por lo que el IVA de los gastos no es recuperable pero sí es mayor coste deducible en IRPF).
• Gastos de períodos en que el inmueble no estuvo arrendado ni en disposición de ser arrendado (si el piso estuvo vacío varios meses, solo se deduce la parte proporcional).

Gastos deducibles del arrendador cuando el inmueble no estuvo alquilado todo el año

Si el inmueble solo estuvo arrendado parte del año, debes prorratear los gastos en función de los días de arrendamiento efectivo. Los días en que el inmueble estuvo a disposición del propietario (vacío, en obras, etc.) generan una imputación de rentas inmobiliarias del 1,1% o 2% del valor catastral (artículo 85 Ley 35/2006, AEAT), pero no permiten deducir gastos.

Ejemplo: Si el piso estuvo alquilado 9 meses (273 días) y vacío 3 meses, solo puedes deducir el 74,8% (273/365) de los gastos anuales como el IBI, el seguro o la amortización.

La reducción del 50% o 60%: cómo interactúa con los gastos deducibles

Tras calcular el rendimiento neto (ingresos menos gastos), si el resultado es positivo y el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar la reducción:

• 50% para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023 de Vivienda).
• 60% para contratos firmados antes de esa fecha (régimen transitorio).
• Hasta el 90% en zonas de mercado residencial tensionado si se cumplen condiciones adicionales (reducción de renta respecto al contrato anterior, arrendatario joven, etc.), según la Ley 12/2023 y su desarrollo reglamentario.

Atención: La reducción no se aplica si la AEAT detecta que no declaraste correctamente los ingresos o si el rendimiento neto es negativo.

Cómo justificar los gastos ante la AEAT

Para que los gastos sean admitidos en una posible comprobación, conserva:

1. Facturas completas (con NIF del emisor, descripción del servicio y fecha) de todas las reparaciones, seguros y servicios.
2. Recibos del IBI y de la comunidad de propietarios.
3. Extractos bancarios que acrediten el pago de los intereses hipotecarios.
4. Escritura de compra del inmueble para calcular la amortización.
5. Contrato de arrendamiento en vigor durante el período declarado.

La AEAT puede solicitar estos documentos hasta cuatro años después de la presentación de la declaración (artículo 66 Ley General Tributaria).

Si quieres calcular cuánto te corresponde deducir en función de tus ingresos y gastos reales, utiliza una calculadora de rendimientos del capital inmobiliario para obtener una estimación personalizada antes de presentar tu declaración.

Fuentes y normativa de referencia

• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF (BOE núm. 285, de 29 de noviembre de 2006), artículos 22 a 24 y 85.
• Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, Reglamento del IRPF (BOE núm. 78, de 31 de marzo de 2007), artículo 14.
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE núm. 124, de 25 de mayo de 2023).
• AEAT — Manual práctico de Renta 2025 (referencia para el ejercicio 2026 cuando esté disponible): aeat.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Información sobre zonas de mercado tensionado: vivienda.gob.es
• Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE núm. 302, de 18 de diciembre de 2003), artículo 66 (plazos de prescripción).